（报告出品方/作者：海通证券，涂力磊、郑宏达、洪琳）

1.万物云发展与业务简介

1.1立足三大业务板块

万物云空间科技服务股份有限公司（简称万物云），英文名称“onewo”。公司旗下包含“空间（Space）”、“科技（Tech）”、“成长（Grow）”三大业务模块，致力于以科技推动空间服务业的数字化升级，携手行业伙伴共走高品质服务之路，让空间科技服务历久弥新。Space模块包含归属社区空间服务的“万科物业”与“誉鹰平台”，归属商企空间服务的“万物梁行”，以及归属城市空间服务的“万物云城”。Tech模块包括“万睿科技”、“第五空间”，万睿科技提供基于智慧社区、智慧园区、智慧楼宇、智慧工地、智慧城市的设计、施工、运营一体化服务，第五空间则以“住这儿”APP与工单调度平台“百川系统”承载社区到家服务。Grow模块包括“万物成长”、“祥盈企服”和“万物为家”。万物成长是公司的创新创业及战略投资平台，持续连接成熟企业、孵化创新企业。已孵化的业务品牌包括提供企业级安防机电服务的万御安防等。祥盈企服为企业提供蓝领招聘与财务共享外包服务。万物为家为城市家庭提供租赁、寻房、修缮焕新等服务。

1.2公司发展历程

年万科成立万科物业，率先在中国深圳天景花园提供住宅物业服务。年，深圳市万科物业服务有限公司作为万科企业当时的附属公司成立，并开始提供住宅物业服务，并从当年开始陆续在全国部署附属公司。年，“幸福驿站”在万科蓝山花园首次亮相，公司引入增值服务。年，公司专门供住户和其他互联网用户连接的社区手机应用程序“住这儿”上线，推出专有客户关系管理系统和呼叫中心。年起，公司业务进入城市全域治理领域，成立万物云城，专注于城市新区及街道的市政市容、环卫绿化、公园河流及老旧小区一体化综合服务。年，公司整合戴德梁行大中华区商业物业板块，成立万物梁行，专注于商业物业与企业物业（行政）服务外包。

年，公司与戴德梁行推出了万物梁行品牌，于往绩记录期间，公司主要通过品牌万物梁行提供物业及设施管理服务，服务于知名房地产开发商以及企业及机构客户。同年公司公布了专注跨社区、商企及城市空间（三驾马车）业务协同的增长模式的业务策略，创立了CityUp城市空间运营品牌。同年，公司正式更名为万物云空间科技服务股份有限公司。年，公司在中国武汉创立了数字运营中心，以进一步加强远程运营能力，同年进行多次股权转让与公司收购。年，公司赴港股公开上市。

公司的增长模式将策略重点放在提升公司位于中国经济最发达高线级城市服务覆盖浓度。多年来在这些重要战略城市建立的业务规模及知名度品牌美誉使公司能够加快增长。截至年3月底，公司由公司和主要在中国60多个城市设立及运营的多家附属公司组成。

1.3公司IPO融资情况和股权结构

公司最终发售价格为49.35港元/股，最终全球发售万股，经重新分配后作出调整后香港发售股份数为万股，相当于香港公开发售项下初步可供认购香港发售股份总数的0.82倍。公司最终募集资金57.6亿港元，募集净额为56亿港元，若行使超配权可额外募资8.5亿港元。公司股票于年9月29日正式在香港联交所主板上市交易。紧随全球发售完成后，发售股份将约占公司已发行股本总额的10%（未计及超额配股权获行使情况）。公司发售所得款净额56亿港元，其中35%将用于为在选定街道发展公司聚焦浓度战略及在全国范围内推行公司的万物云街道模式提供资金，25%将用于投入公司AIoT及BPaaS解决方案的开发，20%将用于收购三至五家增值服务提供商及行业上下游供应链服务提供商的大多数权益来孵化万物云生态系统，10%将用于吸纳及培养人才，10%将用于营运资金及一般公司用途。

假设超额配股权未获行使，紧随全球发售完成后，万科企业、万科企业附属公司、RadiantSunbeamLimited、员工持股平台、DreamLandingHoldingsLimited、瑞轩的股权占比分别为51.41%、5.19%、15.42%、7.71%、2.57%、2.57%。

公司的基石投资者包括诚通、UBSAMSingapore、HHLRFund,L.P.及YHGInvestment,L.P.、CEPHEI、淡马锡、AthosAsiaEventDrivenMasterFund等。按发售价每股发售股份49.35港元计算及根据基石投资协议，基石投资者已认购万股发售股份，相当于紧随全球发售完成后公司已发行股本的3.76%，及相当于全球发售项下发售股份数目的37.56%（假设超额配股权未获行使）。

2.万物云：引领并推动中国物业服务行业发展

依托于领先的品牌优势和服务质量，公司成为中国领先的全域空间服务提供商，也是独一无二的由社区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系协同驱动的服务供应商。通过AIoT和BPaaS解决方案服务，公司在空间里实现远程和混合运营，进而为客户提升空间服务效率。基于公司的品牌定位，公司致力于为中国经济最发达的高线级城市空间以及客户提供优质服务。

根据公司招股书援引弗若斯特沙利文的资料，中国物业管理服务公司的在管总建筑面积由年的亿平方米增至年的亿平方米，整体年复合增长率为3.8%。年中国住宅物业在管总建筑面积达亿平方米，年至年整体年复合增长率为3.4%；年非住宅物业在管总建筑面积达53亿平方米，年至年的整体年复合增长率为6.3%。年，预期在管总建筑面积将达亿平方米，年至年的整体年复合增长率为3.7%。

中国物业管理服务市场竞争激烈，而且高度分散，截至年末约有11万名参与者。年中国物业管理服务公司大部分收入来自基础物业管理服务，约占74.4%。近年来，物业管理服务公司一直努力将服务及收入来源多样化。根据公司招股书援引弗若斯特沙利文的资料，随着服务日渐多样化，该等公司所提供增值服务的总收入由年的亿元增长至年的亿元，整体年复合增长率为21.8%，并预期于年达到亿元，年至年整体年复合增长率为21.4%。年至年，增值服务占物业管理服务总收入的比例由17.2%增至25.6%，并预期于年达35.0%。

年，按基础物业管理服务收入计，公司在中国物业管理服务市场中排名第一，市场份额为4.28%。

2.1社区空间居住消费服务

根据公司招股书援引弗若斯特沙利文的资料，中国社区空间居住消费服务市场总收入已由年的亿元增至年的亿元，整体年复合增长率为9.5%，其中基础住宅物业管理服务的年复合增长率为9.5%，居住相关资产服务的年复合增长率为9.3%，社区增值服务的年复合增长率为28.6%。中国社区空间居住消费服务市场总收入预计年将达到52亿元，年至年的整体年复合增长率为9.9%，其中基础住宅物业管理服务的年复合增长率为10.4%，居住相关资产服务的年复合增长率为9.7%，社区增值服务的年复合增长率为26.3%。

为满足业主和居民多元化住宅居住消费需求，公司提供一系列社区空间服务，包括住宅物业服务、居住相关资产服务和其他社区增值服务。公司通过“万科物业”品牌，为所服务的社区空间的业主和居民提供住宅物业服务。作为住宅物业服务的延伸，公司还推出包括“朴邻”等在内的一系列品牌，开展包括房屋经纪及租赁管理服务以及房屋修缮和美居服务。在中国社区空间居住消费服务市场的三大主要板块中，中国基础住宅物业管理服务市场是公司主要

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