在高压政策、市场激烈的今日，产品力已然成为房企重要的竞争筹码。年，东原集团在重庆成立，年，其总部正式迁至上海。随着集团全国战略化布局的扩张以及人居需求的逐步升级，东原集团产品经历了数次迭代，其产品开发的重点从解决功能性居住问题，到提升生活品质，再到如今的社区运营，东原集团已经进入全新的产品时代，正在试图做一名新社区运营模式的创新践行者。

东原集团住宅产品迭代的开发逻辑是怎样的？其又是如何营造场景式社区范本的？为此，PDT地产设计趋势采访到东原集团西南区域产品研发部徐越吟，其数年来深耕地产设计，对于地产住宅客群有着深刻的洞察，以产品思维打破室内设计壁垒，加强多个专业维度的融合，提出地产产品“微创新”、“人人都是产品经理”、“场景式社区范本”等地产设计创新观点，带给我们思考。

徐越吟

东原集团西南区域产品研发部

室内精装高级总监

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徐越吟曾服务香港瑞安房地产和招商置地，年加入东原集团。他擅于以兼容并济的架构思考问题，以用户研究为基础，打破建筑、室内、艺术与文化壁垒，串联有趣的生活方式，构筑多元温情的场景式社区范本，实现人们对品质生活的丰富想象与美好向往。

#01

从设计师到产品经理，与客户“共创”地产产品

PDT：一方水土养一方人，其实每个地域人们的生活方式不同，业主对房子的需求也不同，随之变化的是每个区域的地产设计都具有其特殊性。您深耕西南区的地产设计多年，对于西南区的地产产品打造上您有怎样的思考？

徐越吟：西南区域的确是一个很有特点的市场，尤其是重庆，我一直觉得重庆的居住者其实是非常幸运且独特的。重庆是直辖市，但房价相对来说比较低，甚至比一些二三线城市都低，也因为这里不像北上广深的土地资源那么紧张，所以客户对于景观、户型、归家动线的体验感要求也非常高。

作为地产开发商，我们首先需要具有洞察“变化”的能力，新的城市生活方式和文化理念都会影响人们居住需求的变化，只有在体验感上持续展开思考，不断创新，促成多元风格融合下的有机形态，打造出融文化、体验、情感于一体的空间，才能真正为居住者带来愉悦和价值。

PDT：东原集团对产品有怎样的追求？是怎样进行产品开发的？

徐越吟：我从年3月加入东原至今，马上第九个年头了。此前，我先后在香港瑞安房地产和招商置地两家企业工作，曾负责重庆地标性商住综合体项目“长嘉汇”和城市更新及综合体项目“重庆天地”。这两家企业对于产品的追求，塑造了我的产品观，即对产品的坚持。

后来我来到东原，我非常认可东原对产品的追求，这种追求并不是单纯将设计做得好看，而是通过创新与整合，逐渐地形成自己独有的体系。

长嘉汇

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重庆天地

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那么东原做产品的逻辑是什么？

首先，我们会对客户的需求进行研究。以架空层为例，我们通过研究发现，架空层平日使用最多的是老人和儿童，而青年人、中年人通常只在节假日使用。另外还有一个现象，就是现在的房子邻里之间基本不认识，尤其是高层住宅，其核心原因是社区缺乏一个让大家产生情感交流、互动的平台。

其次，在完成客户需求研究后，我们会联动营销、研发以及招采成本等端口，从横向、纵向层面拉通，生成一个综合体验感非常好的架空层空间。

随后，我们将之交付给客户使用，每一年我们会再邀请客户做一次“共创”，即对客户在使用过程中发现的问题，给予针对性的优化以及产品迭代。值得一提的是，因为物业公司在运维过程中也会发现问题，且客研和营销的同事都与小业主紧密相连，所以他们也被我们定位为客户端，一起“共创”。

一般来说，通过“共创”收集到的数据是符合市场需求和变化的，同时，我们也会做趋势的研究和研判，最后，再在这些基础之上每年对产品进行迭代升级。

东原昆明“启城”架空层

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PDT：在这个过程中，设计师的角色发生了哪些转变?

徐越吟：实际上在这个过程中，设计师已经从纯粹设计师的角色变成了产品经理。

国内住宅产品经历几十年时间的开发，已经非常深入了，建筑、景观、户型、结构等大方向上的内容已经不再需要无休止的、颠覆性的创新，这种创新其实也是一种资源浪费。如果我们推出的一代产品在经过市场印证后，能够站得住脚，并得到客户认可，那么我们接下来的每一年再在这个基础上去做“微创新”就好。我们现在更多的是要去打通专业和职能之间的壁垒，加强专业之间的融合，做“微创新”，最终达到“人人都是产品经理”。

就像汽车，从最开始发明到现在，无非就是发动系统、行走系统、车身附件、转向系统、制动系统这几大系统合起来组合成的，所以直到现在，其实所有汽车做的创新都是微创新。房地产行业跟汽车行业在一定程度上非常接近，本质上都是制造业。

拿我们内部来说，做好看是设计师的基本功，我会进一步要求室内设计的同事全程参与产品的研发，从拿到地开始，到总图、强排以及建筑设计、景观设计、结构、机电等所有跟室内设计相关的内容，都从前期开始介入，去做优化处理和管理，通过与跨部门的同事配合，共同面对和解决问题，这样出来的产品才会是一个综合体验感比较好的产品。

#02

深耕TOC运营，品牌价值是需要经过市场验证的

PDT：东原发家于重庆，年总部正式迁至上海，宣示着全国性扩展战略的开始。当时在产品策略上有怎样的调整和思考？

徐越吟：在产品层面，当时集团出台了一个产品制度总纲领，同时，针对不同城市、区域的产品诉求的差异性，在集团总纲领的基础上，我们制定了区域化的产品标准，即“一城一策”。

在这个过程中，地方产品的开发其实会反哺到集团，为集团提供一些新的产品思路和标准依据。以“架空层”为例，最开始是在西南区域做的，在第一代架空层产品的基础上，我们梳理出来西南区域的产品标准，并在西南区域快速地推进。后来，集团正式在这个基础上，输出了集团的标准，作为全国性的总纲领，其更具普适性，可以向全国其他地区推进。

其次，我们调整了对于设计的思考方式，即用“产品思维”做空间设计。产品思维意味着设计的重点会从产品功能设计逐渐转化至产品体验营造上，着重研究并改善用户的生活方式、空间感受与情感体验，

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